Ferienwohnungen werden bei Urlaubern gerade während der COVID-19-Pandemie immer beliebter, da sie mehr Privatsphäre und ein Gefühl der Sicherheit bieten. Im Vergleich zu Hotels sind sie außerdem auch mit mehr Freiheiten verbunden. Folglich wird sich der Ferienwohnungsmarkt wahrscheinlich schneller von der Pandemie erholen. Vielleicht haben Sie bereits die Ferienwohnung oder das Ferienhaus Ihrer Wahl entdeckt oder sogar schon gekauft, sind sich aber unsicher, welche Schritte Sie als nächstes unternehmen sollen? Es gibt in der Tat eine Reihe von Dingen, die zwischen der Anmeldung Ihrer Ferienunterkunft und der Ankunft Ihrer ersten Gäste zu beachten sind. Dies kann durchaus einen großen Aufwand bedeuten, auch wenn Ihre Wohnung vielleicht die perfekte Ferienunterkunft ist. Deshalb haben wir Ihnen einen Leitfaden mit 5 Schritten zusammengestellt, wie Sie Ihre Ferienwohnung in Deutschland erfolgreich vermieten und vermarkten können.
1. Ihre Ferienwohnung anmelden
In Deutschland müssen Ferienwohnungen und Ferienhäuser grundsätzlich beim Einwohnermeldeamt angemeldet werden, insbesondere dann wenn eine örtliche Kurtaxe oder Bettensteuer abzugeben ist. In manchen Gemeinden kann auch das Ordnungsamt zuständig sein. Des Weiteren gibt es in einigen Großstädten auch sogenannte “Zweckentfremdungsverbote”, aufgrund derer Sondergenehmigungen einzuholen sind oder kurzzeitige Vermietungen auch komplett untersagt sein können. Bitte erkundigen Sie sich deshalb vorher beim zuständigen Bezirksamt oder Einwohnermeldeamt, welche Dokumente Sie benötigen.
Zweitwohnsitz oder Beherbergungseinrichtung?
Ob Sie Ihre Ferienwohnung als Zweitwohnsitz anmelden müssen, oder ob es sich um eine Beherbergungseinrichtung handelt, hängt davon ab, ob Sie diese Wohnung ausschließlich an Gäste vermieten oder zeitweise auch selbst darin wohnen. Bei ausschließlicher Vermietung an Gäste, zählt die Wohnung nicht als Zweitwohnsitz. Verbringen Sie aber auch nur eine Woche im Jahr selbst in der Wohnung, so müssen Sie diese als Zweitwohnsitz anmelden und auch die Zweitwohnsitzsteuer entrichten.
Meldung an das Bauamt und Gewerbeanmeldung
Bevor Sie sich mit der Frage der Gewerbeanmeldung befassen, sollten Sie Ihr Vorhaben dem Bauordnungsamt melden. Für die Nutzungsänderung oder auch den Umbau kann nämlich eine Baugenehmigung erforderlich sein. Je nach Bundesland können hier auch unterschiedliche Mindestgrößen für Schlafzimmer gelten.
Ob Sie für Ihre Ferienvermietung ein Gewerbe anmelden müssen, hängt davon ab ob wirtschaftliche Gewinne erzielt werden oder ein Geschäftsbetrieb erkennbar ist. Außerdem können zusätzliche Serviceleistungen wie Frühstück oder eine bestimmte Bettenanzahl den Ausschlag geben. Da die Grenze hier oft fließend ist, muss dies von Fall zu Fall entschieden werden. Sofern Sie die Unterkunft aber ausschließlich an Gäste vermieten und nicht selber nutzen, ist in jedem Fall von einem meldepflichtigen Gewerbe auszugehen. Ferner spielen auch noch Kriterien wie der Ort der Unterkunft oder die Art der Verwaltung eine Rolle.
In den meisten Gemeinden besteht eine Anzeigepflicht beim Gewerbeamt. Dies bedeutet, dass Sie das Amt unabhängig von der Gewerbeanmeldung informieren müssen. Muss ein Gewerbe angemeldet werden, erfolgt dies beim für Sie zuständigen Gewerbeamt, wobei eine Bearbeitungsgebühr zwischen 15 € und 65 € fällig wird. Das Gewerbeamt wird die Meldung dann an das Finanzamt weiterleiten.
Rundfunkbeitrag anmelden
Auch Ihre Ferienvermietung muss beim Beitragsservice (GEZ) angemeldet werden. Die Höhe des Beitrags hängt hier generell von folgenden Kriterien ab:
- Falls Sie Ihre Ferienwohnung auch selbst nutzen, wird der reguläre Monatsbeitrag von 17,50 € fällig
- Nutzen Sie die Ferienunterkunft nicht selbst, aber die Ferienwohnung oder das Ferienhaus liegt im gleichen Gebäude oder auf dem gleichen Grundstück wie Ihr Wohnsitz, so fallen keine zusätzlichen Gebühren an
- Die dauerhaft vermietete Ferienwohnung befindet sich an einem anderen Ort in Deutschland. In diesem Fall gilt sie als „weitere Betriebsstätte“. Hier werden in der Regel Rundfunkbeiträge fällig, allerdings oft erst ab der zweiten weiteren Betriebsstätte und auch dann auch nur ein Drittel der regulären Gebühr (5,83 €).
Sonderfälle
Neben den genannten Punkten, gibt es noch einige Sonderfälle, die bei der Anmeldung einer Ferienvermietung beachtet werden müssen. Falls Sie z.B. einen Frühstücksservice anbieten möchten, muss die Lebensmittelhygieneverordnung eingehalten werden. Ebenso müssen, wie schon erwähnt, in einigen Großstädten die Zweckentfremdungsverbote beachtet werden und eine Genehmigung beim Bezirksamt beantragt werden.
2. Anforderungen an eine Ferienvermietung
In den meisten Gemeinden orientieren sich die Grundvoraussetzungen für das Anmelden einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses an den Mindestkriterien des DTV (deutscher Tourismusverband e.V.). Darüber hinaus könne Sie über den DTV auch Ihre Ferienunterkunft klassifizieren lassen und so Ihren Gästen geprüfte Qualität anbieten.
Dem Bundesmeldegesetz zufolge, muss bei der Ankunft der Gäste ein Meldeschein mit den festgelegten Meldedaten, wie z.B. Name, Anschrift oder auch Personalausweisnummer, ausgefüllt werden.
Für Ferienwohnungen, Ferienhäuser oder auch Ferienzimmer gelten dabei unterschiedliche Anforderungen in Bezug auf Ausstattung oder die Größe. Definiert werden die Kategorien üblicherweise wie folgt:
- Ferienhaus ist eine separate Unterkunft (freistehendes Haus, Reihen- oder Doppelhaus) mit eigenem Sanitärbereich und Selbstverpflegungseinrichtung, in der zum vorübergehenden Aufenthalt Gäste gegen Entgelt aufgenommen werden.
- Ferienwohnung ist eine abgeschlossene Einheit innerhalb eines Hauses mit eigenem Sanitärbereich und Selbstverpflegungseinrichtung, in dem zum vorübergehenden Aufenthalt Gäste gegen Entgelt aufgenommen werden. Die zum Objekt zugehörige Terrasse oder der Balkon steht den Gästen für die Dauer ihres Aufenthaltes zur alleinigen Nutzung zur Verfügung.
- Ferienzimmer ist eine Unterkunft in einem privaten Haus, die nicht erlaubnispflichtig und mit maximal acht Betten ausgestattet ist.
3. Ferienwohnung an Ihre Zielgruppe anpassen
Nun, da Sie Ihre Unterkunft als Ferienvermietung registriert haben und alle Voraussetzungen erfüllt sind, um erfolgreich zu sein, müssen Sie sich Gedanken über Ihre zukünftigen Gäste machen. Je nachdem, was für eine Art von Unterkunft Sie haben und wo sich diese befindet, kann es verschiedene Kategorien von Gästen geben, für die Ihre Ferienvermietung genau die richtige ist.
Definieren Sie Ihre Zielgruppe
Warum ist es wichtig, Ihre Zielgruppe zu kennen? Gäste, die nach einer Ferienunterkunft suchen, achten auf bestimmte Details. Wie zum Beispiel die Lage der Unterkunft, den Preis, die Ausstattung und so weiter. Ihre Zielgruppe zu kennen, wird Ihnen helfen, die Zahl der Buchungen zu erhöhen und Stornierungen zu vermeiden.
Zunächst ist die Art Ihrer Ferienwohnung wichtig. Ein kleineres Apartment mag perfekt für Alleinreisende oder Honeymooner sein, ist aber vielleicht nicht ideal für größere Familien. Auch die Lage spielt eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung Ihrer Zielgruppe. Ein großes Ferienhaus in einer ländlichen Gegend könnte ideal für Gruppen von Freunden oder für Events sein, während ein Apartment in der Stadt vielleicht genau das Richtige für Millennials oder sogenannte „Workationer“ ist – Gäste, die von unterwegs aus arbeiten und in ihrer Freizeit neue Ziele erkunden. Sobald Sie Ihre Zielgruppe kennen, können Sie sich darauf konzentrieren, wie Sie die idealen Gäste gewinnen können.
Statten Sie Ihre Ferienwohnung richtig aus
Eine Möglichkeit, Gäste zu gewinnen, besteht darin, eine tolle Ausstattung zu haben. Schnelles WLAN und ein Schreibtisch können dazu führen, dass Sie mehr Buchungen von Gästen erhalten, die von unterwegs aus arbeiten, und umweltbewusste Gäste werden sicherlich Ihre Mülltrennung zu schätzen wissen. Ein Außenbereich mit einer Terrasse, einem schönen Essbereich oder einem Pool wird bei den meisten Gästen, die einen entspannten Urlaub suchen, sehr beliebt sein.
Auch wenn Sie keinen Außenbereich haben, können Sie Ihre Ferienvermietung aufwerten, indem Sie eine sehr gut ausgestattete Küche, ein tolles Soundsystem oder Boxspringbetten haben, damit Ihre Gäste richtig gut schlafen können. Darüber hinaus spielt auch die Sicherheit eine wichtige Rolle, denn eine Familie mit Kindern wird z.B. einen Kantenschutz oder kindersichere Steckdosen zu schätzen wissen.
Unterschiedliche Zielgruppen achten auf unterschiedliche Ausstattungen und Lagen, daher sollten Sie wissen, wer Ihre Ferienunterkunft buchen wird, um sie entsprechend auszustatten.
4. Beschreibungstext und Fotos
Bevor Sie Ihre Ferienwohnung auf einem oder mehreren Portalen anbieten, sollten Sie einen informativen Text und überzeugende Fotos haben. Die schönste Ferienwohnung wird unter Umständen nicht viele Buchungen erhalten, wenn Ihr Inserat einen langweiligen, verwirrenden oder überlangen Text enthält – und auch unscheinbare Fotos werden Gäste nicht dazu bewegen, Ihre Ferienwohnung zu buchen.
Was Sie hervorheben sollten
Ihr Inserat sollte den Fokus auf die Dinge legen, die Ihre Ferienwohnung einzigartig und perfekt für Ihre Zielgruppe machen. Gibt es einen tollen Blick auf das Meer? Ist der nächste Strand nur wenige Meter entfernt? Oder ist der Außenbereich ideal, um zu entspannen, die Sonne zu genießen und sich im Pool zu erfrischen? Machen Sie sich Gedanken darüber, was Ihre größten Pluspunkte sind und heben Sie diese sowohl im Text als auch in den Fotos hervor.
Professionelle Fotos
Genau wie ein professioneller Texter weiß auch ein professioneller Fotograf genau, wie er Ihre Unterkunft in Szene setzt und sie von ihrer besten Seite zeigt. Das Wetter, die Tageszeit, der Lichteinfall und die perfekten Aufnahmewinkel können den entscheidenden Unterschied für Ihre Fotos bedeuten. Darüber hinaus kann ein Smartphone einfach nicht mit einer erstklassigen Kamera mithalten.
Potenzielle Gäste wissen innerhalb von Sekunden nach dem Betrachten Ihrer Fotos, ob ihnen Ihre Unterkunft gefällt. Der erste Eindruck zählt und professionelle Fotos werden Reisende eher überzeugen und ihre Neugier noch weiter steigern. Übrigens generieren professionelle Fotos nachweislich 5 Mal mehr Buchungen als nicht-professionelle Fotos.
Professionelle Texte
Möglicherweise möchten Sie sich jetzt voller Tatendrang hinsetzen und einen tollen Text über Ihre Ferienwohnung schreiben, in dem Sie alle Highlights erwähnen und erklären, warum diese genau die richtige für Urlauber in Ihrer Region ist. Allerdings könnte es eine gute Idee sein, einen professionellen Text für das Inserat schreiben zu lassen.
Professionelle Texter können Ihnen dabei helfen, Gäste zu gewinnen, indem sie genau den richtigen Text für Ihre Ferienvermietung erstellen. Dabei ist es wichtig, genau zu wissen, nach welchen Informationen Reisende in einem Text suchen und welche Ausstattungsmerkmale und Besonderheiten der Region erwähnt werden sollten. Ein sehr langer und eher beschreibender Text könnte dazu führen, dass sich Reisende überfordert fühlen und sich das nächste Inserat ansehen.
Ein kompakter Text, der alle notwendigen Informationen enthält und gleichzeitig überflüssige Punkte weglässt, ist für eine erfolgreiche Ferienvermietung essentiell.
5. Ferienwohnung inserieren
Als letzten Schritt, bevor Sie die ersten Buchungen erhalten, müssen Sie Ihre Ferienwohnung online inserieren, damit jeder, der eine Unterkunft in Ihrer Gegend sucht, diese auch finden kann. Allerdings kann es durchaus schwierig sein, herauszufinden, auf welchen Kanälen Sie Ihre Anzeige schalten sollten, den Überblick über die verschiedenen Inserate zu behalten, die Kalender zu verwalten und ein perfektes Preismodell zu finden. Letztendlich kann dies zu Doppelbuchungen, Stornierungen und Stress für Sie persönlich führen.
Vorteile eines Channel-Managers
Ihr Inserat eigenständig auf den großen Portalen wie Airbnb, Booking.com oder Fewo-Direkt, aber auch bei eher lokalen Agenturen zu platzieren, kann Ihnen helfen, mehr Buchungen zu erhalten und damit Ihre Einnahmen zu steigern. Gleichzeitig kann dies aber auch verschiedene Probleme in Bezug auf Doppelbuchungen, unterschiedliche Preismodelle und viel Zeitaufwand für die Verwaltung der verschiedenen Kalender mit sich bringen.
Eine Rundumlösung dafür könnte ein Channel-Manager sein, wie zum Beispiel Bookiply. So können Sie alle Portale in nur einem System verwalten und müssen sich nicht mehr in verschiedene Konten einzeln einloggen. Ihre Ferienunterkunft wird dann automatisch auf den größten Reise-Webseiten veröffentlicht und alle Buchungen werden zentral in nur einem Kalender gespeichert. Durch die automatische Synchronisierung aller Kalender werden diese Daten dann geblockt, sodass Ihnen keine Überbuchungen entstehen. Ein Channel-Manager wie Bookiply erspart Ihnen also erheblichen Verwaltungsaufwand und bietet Ihnen zudem weitere Leistungen.
Bookiply erstellt Ihr Inserat mit einem professionellen Text in mehreren Sprachen, professionellen Fotos und stellt Ihnen einen regionalen Account-Manager zur Seite, der Ihr Ansprechpartner für alle Belange ist.
Mit Hilfe eines Channel-Managers ist Ihre Ferienwohnung in den besten Händen und Sie müssen sich auch nie wieder Stornierungen kümmern. Dadurch haben Sie auch mehr Zeit für Ihre Gäste vor Ort.
Preise festlegen
Die Preise für verschiedene Ferienunterkünfte variieren aus vielen Gründen, wie z. B. der Art der Unterkunft, der Lage und der Ausstattung. Obwohl Sie aus diesen Kriterien einen durchschnittlichen Übernachtungspreis ermitteln können, ist es nicht sehr sinnvoll, das ganze Jahr über den gleichen Preis zu wählen. Der Preis hängt auch von der Saisonalität, der Nachfrage und der Aufenthaltsdauer ab.
Für längere Aufenthalte können Sie Preisnachlässe gewähren, um Gäste anzulocken, die für längere Zeit bleiben möchten. Der Übernachtungspreis wird zwar niedriger sein, aber Sie werden mehr Einnahmen erzielen, wenn Ihr Kalender über einen längeren Zeitraum gefüllt ist. Darüber hinaus können Sie zusätzliche Gebühren erheben, sobald Sie mehr als eine bestimmte Anzahl von Gästen willkommen heißen.
Ein gutes Preismodell kann für den Erfolg Ihrer Ferienvermietung ausschlaggebend sein. Ein Channel-Manager wie Bookiply hat zudem Einblicke in Marktdaten und kann Ihnen daher bei der Festlegung der richtigen Preise für Ihre Region helfen. Für Sie bedeutet das mehr Buchungen und höhere Einnahmen.
Sie können nun mit Ihrer Ferienvermietung beginnen
Da Sie nun genau wissen, was zu tun ist, um Ihre Ferienwohnung in Deutschland zu vermieten, können Sie loslegen und Ihren Traum wahr werden lassen. Wir hoffen, dass sie sich davon motiviert fühlen und bereit sind, die ersten Schritte zu unternehmen, um Ihre eigene Ferienvermietung aufzubauen. Sobald Ihre ersten Gäste eintreffen und einen wunderbaren Urlaub bei Ihnen verbringen, werden Sie wissen, dass es sich gelohnt hat.
